最新「官网聚焦」弘安里@弘安里官方售楼处发布：热销再创新高

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　　2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以底价111.3534亿元竞得虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）地块。

　　整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅「弘安里」稀缺性拉满~

　　「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

　　在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。

　　产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。

　　立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。

　　景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。

　　产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段特别丰富，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。

　　商业方面：周边有星荟中心、宝华城市广场等商业中心，另规划有四川北路18号街坊，作为虹口生活新地标，包含超甲级写字楼，上海首座约14,000㎡的文化博物馆

　　教育方面：周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

　　医疗方面：附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。窗框、栏杆、门头，木挂落、木梁柱……弘安里将建筑分解173项构件并造册存档。更是在更新建筑的门、窗、檐、墙上重新焕发生命力。

　　2021年，招商蛇口上海公司签约了800亿的上海城市更新基金，积极参与上海旧区改造，赋能城市有机更新，以弘安里为起点，拉开了“江河三里”的城市更新版图序幕。

　　当你从苏河湾畔漫步武进路，叩开弘安里铁艺锻造的大门，走进珐琅格栅装饰的廊道，千年铁艺与非遗珐琅心意糅合，经典再造海派的门上繁花，掩映在四艺六境八园中容积率仅约为1.1的巷弄里，121席历史风貌住宅绵延的坡屋顶，不动声色地流露海派文明的底色。

　　作为“石库门的密码库”， 弘安里本就是一个记录里弄生活的博物馆，需要的不仅是建筑的更新，更是「活的传承」。

　　弘安里对宗地的各个时期的石库门进行甄别分类，建档存图，创新“保护修缮、保留改造、更新改建”一栋一策，进行风貌更新。在土地肌理的延续再造中，充分保留了地块原有8个里弄间“行列式”的肌理布局，和原始主、支弄的形态和组团特征，根据现代人的生活需求，优化再组为6个新组团。

　　让历史的风景，映入生活的眼帘。弘安里溯源旧址建筑5大立面风格，涵盖早期石库门、后期石库门、新式里弄、沿街中式立面及Artdeco等丰富的建筑风格，延续原有多样化建筑立面；并对地块的文化印记和里弄记忆进行追溯，在景观设计中予以回应，将经典海派与现代居住理念融合，经典超越经典。

　　在原有建筑的整理过程中，项目对需要保留的构件在模型中进行标记，逐件手工拆除、编号、建档、存放。共梳理出约173项构件——如勒脚、花砖，窗框、窗檐、栏杆、门头，木挂落、木梁柱等。为建筑的更新提供原始图纸档案依据，或者修缮样式。

　　一如武进路过街门楼，在原有宽高比的基础上，将拱形门洞改为方形门洞，以适应现代居住需求；江西北路街角迎面Artdeco立面，头顶典雅的山墙，焕变新檐；推开花岗岩窗套，仿木铝合金的老虎窗，眼前小青瓦与红色机平瓦的双坡屋顶，隆起海派的屋脊；从清水砖墙的严谨排列，到建筑腰墙的造型装饰，每一道砖缝，每一处线脚，叙述着上海百年的过往与风华。

　　更新，让城市更美好。弘安里，在城市历史文化遗产集群中，以「新」容器，承载属于上海这座城市的记忆，通过新老结合，旧料新艺的方式，还原原筑的韵味，保留风貌特色，焕发城市新的海派风景线。

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　　据克而瑞研究中心推算，12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。土地成交将迎来最为显著的一次“翘尾”，并进一步收窄全年土地成交的同比降幅。

　　自9月末政治局会议定调止跌回稳之后，新房市场交易数据持续向好，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。一系列市场向好下，自10月起，地方供地意愿显著复苏。

　　据统计，2024年12月将有3.8亿平方米的土地迎来出让截止时间，为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面关系，可见9月份以来全国土地出让率（成交建面/到期建面）稳定在85%左右，克而瑞研究中心由此推算，12月土地成交将达到3.3亿平方米左右，环比增长97%。2024年土地成交累计降幅也将进一步收窄至16%，自2021年以来，首次将全年成交建面同比降幅收窄至二成以内。

　　在全年土地成交规模持续收窄的大趋势之下，克而瑞研究中心预计2024年12月土地成交规模将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。

　　不过，在行业去库存、稳市场的基本大前提之下，虽然供地规模同比仍在持续收窄，克而瑞研究中心预计2024年12月新房成交仍将有超过一成的同比降幅。但是从年末翘尾情况来看，3.5倍的“翘尾”新纪录，还是透露出了地方供地信心的回升。

　　具体到城市视角，不仅仅是热点城市，部分库存压力较大的城市，年末供地信心回升也更加明显，如武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上，其中武汉12月计划出让737万平方米建面的土地，总底价达到418亿元，仅一个月计划出让的土地规模，即超过了前面11个月的总和。

　　而部分去化压力较低，或土地投资热度本身较高的城市，12月供地节奏保持相对平稳，年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京计划12月出让土地底价132亿元，仅为年内平均流速的60%，上海计划出让土地底价219亿元，也仅为年内平均流速的1.7倍。

　　值得注意的是，进一步联系12月以来土拍成交来看，可以发现虽然供地信心的回升，但大多数城市土地溢价成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地块溢价成交，较前11月减少了11个百分点。12月供地节奏明显加快的武汉、长春，地块溢价成交的比例也在低位下行。

　　克而瑞研究中心指出，在去库存、稳定市场预期仍是行业调控主要任务的大背景之下，土地项目的去化速度和盈利空间的确定性，必然要经受投资方、融资方层层的严格考验。地方层面能够适度增加土地供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。

　　“丁祖昱评楼市”更是强调，比数据纪录更重要的，还是更多地方政府的供地信心，以及投融资对于市场预期的回暖。鉴于当前行业采取的预供地模式，绝大多数地块在出让前即已有了明确的意向买家，供应节奏的变动，在很大程度上也等同于城市供求信心的变动。尤为可喜的是，少数高库存城市12月供地节奏也迎来大幅加快，更多的城市供求预期开始逐步进入企稳周期。