商业进阶、融资抢跑新城控股重构盈利模型

　　交出上半年业绩“成绩单”。报告期内，公司实现营收221亿元，归母净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，毛利率同比提升5.25个百分点至26.85%。

　　早在2008年，新城控股就将目光瞄向了商业。次年，公司将管理总部搬迁到上海，这是全国商业发展最超前的城市，并开始全面实施“1+3”布局战略，确定“住宅+商业”双轮驱动战略。

　　2011年，伴随着MINIMALL的尝试及百货落地，统一招商运营，新城万博百货首次亮相。第二年，“吾悦”商业品牌诞生，住宅+MALL的产品组合，自持自营MALL应运而生。

　　此后，新城控股不断升级吾悦概念，完善商业业态布局，一步一个脚印向前走。多年精心浇灌之下，商业业态成功完成“补位”，一座座吾悦广场构成最坚固的城墙，为新城控股抵御风沙。

　　截至6月末，新城控股在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到205座。其中在营吾悦广场数量174座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内141个大中城市，整体出租率达 97.81%。

　　今年以来，新城控股持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商业人格。吾悦广场则从用户视角出发、围绕“引流到场、分流到店、转化复购”的用户运营链路，将这一理念落地执行，不断夯实基础会员运营体系，与用户建立深度链接。

　　比如，报告期内举行的第 9 届“我爱你五月”活动，吾悦商管从“爱”出发，响应 *** 号召，以“吾悦爱健康”为主题，掀起了一场全民参与的健康热潮。活动中向消费者赠送出近 9 万份长者健康体检套餐、集结全国吾悦广场会员创造了线 人同时跳操的世界记录。与用户的紧密联动之下，上半年吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%。截至6月末，吾悦广场会员人数达到4917万人。

　　同时，依托吾悦广场优质的资产基底与持续提升的运营实力，今年前6个月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。

　　在近期的一则研报告中指出，新城控股在下沉商业市场中已形成竞争壁垒，开发业务或在2028年前后彻底出清，将带动杠杆率与债务体量稳步下行；上半年平均融资成本较年初边际下降37个基点至5.55%，存量负债均价稳步下行，有利于后续业绩加速释放。其强调，新城控股已顺利度过债务刚兑高峰期，“我们判断公司后续在向不动产运营商转型过程中将重构盈利模型，并触发戴维斯双击（指在低市盈率(PE)买入股票，待成长潜力显现后，以高市盈率卖出的投资策略）。”