“止跌企稳”不及预期中央1-6月全国房地产投资及销售数据分析

　　国家统计2025年7月15日，发布了1-6月份房地产投资及销售的有关数据，房地产投资及销售数据总体上全面下行，基本上宣告“止跌回稳”政策不及预期。为应对数据下行可能引发的不利影响，提振市场信心，7月14日-7月15日，中央城市工作会议在京召开，分析城市工作面临的形势，明确做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务。以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

　　其中，销售类指标为先遣指标，若销售数据表现良好，则其他指标当下或随后的时间阶段将表现良好。开发类指标与房地产开发投资呈正向强相关关系，房地产新开工面积、施工面积越大，则房地产开发投资金额越大；房企到位资金中各渠道组成，则能直观反映当前房地产投资过程中的资金来源。

　　国家统计局每月公布的数据为年内逐月累计数据，本报告在统计局累计数据的基础上，进行了逐月拆解，进一步获得了每月新增数据。

　　销售情况：2025年6月，商品房销售面积、销售总额同比持续下行，同比跌幅比上月扩大，商品房待售面积同比涨幅持续放缓。其中，6月实现商品房销售面积10536万㎡，同比减少6.55%，比上月同比跌幅扩大1.99%；实现商品房销售金额10150亿元，同比跌11.49%，比上月跌幅扩大4.36%；商品房住宅销售均价10136元/㎡，同比降6.03%，环比跌4.49%。截至6月末商品房待售面积7.69亿㎡，同比增长4.1%，环比减少0.62%。2025年以来商品房待售面积同比涨幅持续收窄。去年下半年以来“止跌回稳”的政策目标未能达成。部分城市新规支撑的“四代宅”概念住房，不能起到完全扭转市场的走向的作用。

　　开发情况：2025年6月，单月新开工面积明显收窄，当月新开7180万㎡，同比减少9.4%，跌幅比上月大幅收窄9.23%。竣工面积4182万㎡，同比减少2.15%，比上月同比跌幅收窄16.99%。施工面积63.35亿平米，同比跌9.1%，比上月同比跌幅收窄0.1%。

　　投资情况：2025年6月，新增房地产投资总额10424亿元，同比跌12.4%，跌幅与上月持平。房地产投资规模总体跌幅扩大。其中，办公投资跌幅最大，商业投资跌幅最小，住宅投资跌幅居中。政府端一级土地开发、公益建筑投资同比跌幅扩大。

　　资金情况：2025年6月房企到位资金9970亿元，同比减少9.09%，比上月跌幅收窄1.44%。房企利用金融机构资金的比重在上升，个人依赖贷款购房的比重在降低。

　　趋势及影响：从累计数据看，房地产投资及销售数据跌幅持续放大的趋势，1-6月份投资同比跌11.2%，比上月跌幅扩大0.5%；销售金额同比跌5.5%，比上月跌幅扩大1.7%；

　　房地产开发投资统计数据包括了土地一级开发投资金额、二级土地购置金额、房屋建设资金金额及公益性建筑投资金额。

　　1-6月，房地产开发投资累计4.66万亿元，创21年以来同比最大跌幅纪录，跌11.7%，相比21年1-6月份累计投资总额减少35.36%。

　　住宅：6月投资8039亿元，累计投资35770亿元，同比分别减少11.26%、10.4%，与上月相比，单月同比跌幅收窄0.58%，累计同比跌幅扩大0.4%；

　　办公：6月投资380亿元，累计投资1792亿元，同比分别减少18.63%、16.8%，与上月相比，跌幅分别扩大3.78%，0.5%；

　　商业：6月投资721亿元，累计投资3294亿元，同比分别减少11.1%、8.4%，比上月同比，跌幅分别扩大4.21%、0.8%。

　　同时，根据多个渠道的数据证实，1-6月土地成交金额同比上涨，则侧面反映出一级土地开发及公益建筑投资同比下滑幅度较大，即政府端在房地产投资方面同比降幅较大。（1-6月城投债融资规模同比减少11.55%）。

　　房屋施工面积，包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工面积、上期停缓建在本期复工的面积、本期竣工面积、及本期施工后又停缓建的面积。

　　房屋新开工面积，指房企业报告期内新开工建设的房屋面积，不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不分割计算。

　　6月，新开工面积7180万㎡，同比减少9.4%，单月新开工面积明显收窄，跌幅比上月大幅收窄9.23%。

　　住宅：6月新开工面积5199万㎡，累计新开工面积2.23亿㎡，同比分别减少13.18%、19.6%；比上月同比跌幅分别收窄4.26%和1.8%；

　　办公：6月新开工面积138万㎡，累计新开工面积753万㎡，同比分别减少2.82%、21%；比上月同比单月由增转跌，累计跌幅收窄3.1%。

　　商业：6月新开工面积522万㎡，累计新开工面积1956万㎡，同比分别增加12.99%、17.7%；比上月同比，单月同比由跌转涨，累计同比跌幅收窄7.5%。

　　新开工面积总体上跌幅在持续收窄，除办公外，住宅、商业跌幅持续收窄，说明房企购置土地新增项目情况得到改善，开发信心正逐步修复。

　　房屋竣工面积，指报告期内经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

　　住宅：6月竣工面积2929万㎡，年内累计竣工面积1.63亿㎡，同比分别减少4.28%、15.5%，比上月同比跌幅分别收窄17.73%、2.1%；

　　办公：6月竣工面积176万㎡，年内累计竣工面积734万㎡，同比单月增长30.37%，累计增长0.2%，比上月同比，单月涨幅扩大17.38%，累计同比由跌转涨；

　　商业：6月竣工面积258万㎡，年内累计竣工面积1332万㎡，同比分别减少27.12%、19.3%，单月同比比上月跌幅扩大3.38%，累计同比比上月跌幅扩大1.4%；

　　房屋竣工总面积同比跌幅收窄。其中，住房、商业竣工面积跌幅收窄，办公用房竣工面积连续三个月同比增长，需考虑上市量加大，入住率不足，对租金进一步形成向下压力的可能。

　　住宅：6月销售8613万㎡，8730亿元，同比分别减少8.08%、13.62%；年内累计销售3.84亿㎡，3.88万亿元，同比分别减少3.7%、5.2%；

　　办公：6月销售350万㎡，464亿元，同比分别增长8.36%、14%；年内累计销售1160万㎡，1497亿元，同比分别减少3%、4.2%；

　　商业：6月销售647万㎡，621亿元，同比面积减少4.47%、金额增长1.31%；年内累计销售2697万㎡、2524亿元，同比分别减少4.8%、10.4%；

　　6月商品房销售情况有所恶化，销售面积、金额、均价同比跌幅全面放大，意味着自去年下半年以来“止跌回稳”的政策目标未能达成。部分城市新规支撑的“四代宅”概念住房，不能起到完全扭转市场的走向的作用。

　　商品房待售面积，统计局待售面积是一个特别窄口径的待售面积统计，仅指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。不包括，未竣工的取得预售证期房未售出面积，更不包括已获取土地未开工、未达预售条件的拟销售的面积，我们可以将此待售面积视为现房待售面积。

　　分物业类别来看，住宅待售面积4.08亿平米，同比增长6.5%，办公待售面积5153万㎡，同比减少1.1%，商业营业用房待售1.43亿㎡，同比增加0.5%。

　　单纯看待售面积静态数值，参照意义相对较小，我们需要引入去化速度，即用待售面积除以每月销售面积得到完成待售面积销售所需的时间来进行数据分析，才有比较意义。因此，我们引入现房面积去化时间、施工面积去化时间、现房住宅面积去化时间三个数据指标来作为进一步的分析参考指标。

　　6月份，以过去12个月平均销量计算，现房待售面积去化时间约为9.7个月，全部施工面积去化时间约为79.7个月。由于施工面积未能区分已售面积和未售面积，故实际上当前待售面积去化时间，应在9.7个月到79.7个月的区间。

　　从趋势看，销售施工面积所需的时间，比24年有所好转，但年内所需时间在逐步增加。现房待售面积去化时间，25年比24年有所增长，25年内保持相对稳定，现房住宅待售面积去化时间有减少趋势。房地产当前存量去化时间大于9.7个月小于78.1个月。

　　1-6月房地产开发企业到位资金累计约5.02万亿元，同比减少6.2%，比上月同比跌幅扩大1.1%。

　　国内贷款，6月到位1566亿元，同比增长12.1%；累计到位8245亿元，同比增长0.6%；

　　自筹资金，6月到位3801亿元，同比减少6.06%；累计到位1.75万亿元，同比减少7.2%；

　　定金及预收款，6月到位602亿元，同比减少16.54%；累计到位1.48万亿元，同比减少7.5%；

　　个人按揭贷款，6月到位1202亿元，同比减少22.85%；累计到位6847亿元，同比减少11.4%。

　　同时，基于定金及预收款、按揭贷款占销售总额的比重持续减少的情况，推测客户一次性付款的比重在持续微弱增长。